新加坡: 新加坡发展商私宅储备土地纷纷见底

由于新加坡政府一再减少私宅地段供应，而公寓集体出售项目可遇不可求，一些新加坡发展商的私宅储备土地已纷纷见底。

解析师认为，新加坡私宅地段供应缩减，可能引发三种局面。一是发展商今后竞标政府私宅地段时，变得更积极踊跃；二是它们可能再次回返集体出售市场寻觅发展地段；三是它们可能索性离开本地房地产市场，到区域其他地点寻觅更理想的商机。

所谓储备土地，即发展商还未推出市场售卖的项目所在地段，来源包含发展商早年继承的永久地契地段、通过旧公寓集体出售买下的地段（一般拥有永久地契），还有在政府售地计划下标得的地段（一般拥有99年租赁地契）。

智信研究与咨询总监王伽胜谈到，新加坡一些大型发展商的储备私宅地段似乎已见底，这包含和美（Ho Bee）、传慎（Tuan Sing）、许兄弟（Koh Brothers）、永泰（Wing Tai）、集永成（Chip Eng Seng）等。

丰隆集团旗下的国浩置地（Guocoland）近几年来也没增添新私宅发展地段，土地库存已空。

华业集团（UOL）则只剩下一幅第3邮区查理士太子弯（Prince Charles Crescent）的99年地契地段尚未推出，该地段可兴建663个单位。

根据新加坡市区重建局资料，新加坡现时有128个正在兴建或计划中的私宅项目，但其中仅10个左右是还未推出的项目。

这与三年前的情况有天壤之别。据之前的报道，大型发展商在2012年初，各自握有的储备土地，可至少建上千个单位。譬如，城市发展当年是新加坡最大“地主”，坐拥可兴建6053个单位的储备土地、远东机构拥有可兴建2592个单位的储备土地。

星狮地产、凯德集团、吉宝置业和长春产业当年则各自拥有可兴建不超过2000个单位的储备土地；华业集团、国浩置地、会德丰产业等的储备土地则不超过1000个单位。

发展商或得调整售价

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，发展商在新加坡获取新地段的首要方式是参与政府售地计划竞标，而这种地段的供应近几年已剧减。

新加坡政府自2012年下半年起开始减少私宅供应量，从当年约1万4200个私宅单位供应，减至现时约7825个私宅单位，减幅达45％。今年，新加坡政府共推出10幅正选地段，私宅供应量达5150个单位（不包含备售地段），较去年17幅正选地段的8535个单位，减少四成。

王德辉说：“这会使一些地段在推出市场招标时，吸引发展商踊跃投标，进场人马众多。”

尽管这可能抬高地段的最高竞标价，但解析师指发展商别无他选。王德辉说：“发展商若没有储备土地，也无法获得新地段，最终可能会被迫调整正在销售项意图价格，以获得现金流。”

世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦说：“这的确增加了本地发展商之间的竞争，可能令它们的利润受到影响。”

王伽胜则认为，大部分新加坡发展商仍然会在招标活动中谨慎开价。“它们不希翼出过高的价钱，不然私宅价格进一步走软时，它们就难以取得收支平衡还有股东想要的利润。”

值得注意的是，并非所有发展商的储备土地都吃紧。受访解析师谈到，以橡胶园业起家的老牌发展商，如万国公司（Bukit Sembawang）就有不少属永久地契地段的“老本”。

这包含第9邮区圣多马径（St Thomas Walk）的一幅永久地契地段，可兴建219个单位、第9邮区巴德申路（Paterson Road）的另一幅永久地契地段，可兴建85个单位，还有三巴旺一带的永久地契有地私宅地段。

此外，三年前土地库存排在较后面的外国发展商，如中国的青建集团近几年来也标下多幅地段，尤其是99年地契执行共管公寓（EC）地段。

王伽胜表示，外国发展商在政府售地招标中，比新加坡发展商出价更高，也是新加坡发展商储备土地减少的因由之一。

然而，新加坡也有条例防止外国发展商在新加坡囤积土地进行炒作。在这项发展商合格证书（QC）规定下，凡拥有外国股东的发展商（包含上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内，卖出所有单位，否则将得缴付罚金。

发展商被迫进军海外

沈振伦认为，当新加坡政府售地地段无法满足发展商业务需求的时候，它们或许会重新考虑购买集体出售项目，虽然这种选择更昂贵和复杂。

不过，王德辉说：“在现有市场条件下，发展商要购买公寓集体出售项目地段很困难，因为它们预期的价格，与屋主预期的价格之间的差距很难逾越。”

王伽胜认为，新加坡毕竟是一个小市场，让发展商难以充分发挥。因而，过去几年，大型新加坡发展商已前往海外投资房地产或买地发展项目，尤其是中国、马来西亚、澳大利亚、英国等。

他说：“本地首要发展商若能填补本地的土地库存绝对是好事，但我不认为这是首要的问题。在新加坡发展私宅的危及似乎在加剧。或许，这段时间能成为本地发展商进军海外市场的驱动力，让它们掌握国外的发展机遇。”