斯洛伐克房地产市场概况

随着斯洛伐克经济的快速发展、居民收入的增加以及市场对加入欧元区的预期，斯房地产市场发展迅猛，大量外国投资者（主要来自欧盟成员国）看好该市场，纷纷到斯开发投资房地产。2006年斯全年房地产收入253亿克朗，2007年1-11月为241亿克朗（1欧元约合33.2克朗）。 

 一、地产价格

 2007年第三季度斯房地产平均价格达到38728克朗/平方米，环比增长25.4%，比2002年同期增长117%。其中布拉迪斯拉发地区价格最高，达到51803克朗/平方米，环比增长21%。其次是科希策州，达到25990克朗/平方米，环比增长43.9%。最便宜的地区是尼特拉州，价格为16586克朗/平方米，环比增长40.2%。

 据业内人士预期，基于加入欧元区的预期和市场供需的矛盾（据预测，斯目前仍存有4-5万套公寓住房的缺口），斯房地产价格还会增长。

 为了完善当地房地产市场的发展，斯当局设立了一些网站供公众查询，减少了中间环节，降低了交易成本，提高了市场效率。价格信息，可以登录到www.cmn.sk查询。土地登记及项目登记信息，可以登录到www.katasterportal.sk查询。 

二、布拉迪斯拉发地区项目情况

 目前，该地区主要集中于高档住宅的开发，特点是面积大和地理位置优越的楼盘，主要购买者除了当地居民外，还有来自英国和爱尔兰的投资者。在建项目有Eurovea和River Park，价格在1000万-1亿克朗之间。其它较大的项目有City Business Center，该项目主要由1栋25层和1栋8层写字楼组成，建筑面积39420平方米；Panorama City，投资金额90亿克朗，由两栋135米高的建筑组成；LindenPark，将于2009年完工以及投资金额为170亿克朗的Twin city。

三、物流中心和工业园区建设情况

随着斯经济的不断增长，物流中心的建设逐步兴起。业内人士预测，在未来几年内，将有继续发展的空间。物流中心主要集中于零售供应链及汽车工业的需要。2006年布拉迪斯拉发和Senec地区物流中心项目建筑面积为11万平方米，目前，准备建设的最大物流中心项目位于Zavar和Dolne Lovcice地区，建筑面积25.7万平方米，投资67亿克朗，预计2008年春季开工，该设施主要服务于法国标致雪铁龙车场及零配件供应商。

距离布拉迪拉发东北25公里处，正在兴建一个以清洁产品和技术为主的工业园区，其主要产业为研发、计算机软件、食品加工、微电子和医疗产品等，占地面积1320公顷，分为3个5年期建设阶段。该工业园区地处布拉迪斯拉发 - 维也纳 - 久尔金三角地区，该地区被称为欧洲最具发展潜力的地区，斯洛伐克和匈牙利加入申根，给这一地区的发展注入了新的动力。

四、房地产开发

 1、 征地

 根据斯洛伐克土地管理法的规定，外国法人可以购买土地（农业用地和林地除外）。土地登记管理费一般为53欧元，15日内加快办理为213欧元。

    前期准备工作：

•     （1）  核实土地规划，检查房地产项目是否符合当地的规划；
•     （2）  核实是否属于禁止建设项目；
•     （3）  核实土地登记情况，检查是否有第三方重复登记；
•     （4）  如果涉及农用地和林地，需要办理土地属性变更登记。

    实质程序：

•     （1）  签订土地转让协议；
•     （2）  签订土地转让协议3年内，向当地土地管理机构递交申办土地变更登记申请；
•     （3）  土地管理机构收到上述申请后30日内，办理土地变更登记手续。
•     （4）  变更登记完毕后，土地管理机构颁发土地证。

    2、 土地租赁

    斯洛伐克对外国自然人租赁非居住用地没有限制。土地租赁方与土地出租方须签订土地租赁协议。土地租赁期间非因法定原因和双方协商一致，不得提前终止。
 
    3、 开工建设

    前期准备工作：

•     （1）  准备起草用地计划报告（Land planning document）；
•     （2）  核实用地计划报告是否与当地土地规划一致；该包括需包括土地的位置和用途等信息。

    实质程序：

•     （1）  土地使用批准（Land Resolution）：业主须向当地建筑管理部门申请土地使用批准，主要决定建筑的位置；
•     （2）  建筑许可（Construction Permit）：凭土地使用批准，业主需向当地建筑管理部门申请建筑许可；
•     （3）  占用许可（Occupancy Permit）：凭建筑许可，业主需向当地建筑管理部门申请占用许可，以便开工建设。
•     （4）  环境评估报告（Environment Impact Assessment，EIA）：如果项目规模较大且对周边环境构成威胁，如：煤矿和电站等，业主需要办理环评报告手续。